申捷策略
万科(万科A，000002.SZ)亏损扩大。
10月30日，万科公布的三季报显示，公司三季度营业收入560.7亿元，与上年同期相比下降27.3%；归属于上市公司股东的净利润(以下简称“归母净利润”)亏损160.69亿元，同比下降98.61%。
在此情形下，大股东深铁集团(简称“深铁”)继续伸出援手。
同日，万科公告，深铁将向万科提供不超过22亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息。
万科在公告中表示，深铁集团已累计向公司提供借款269.3亿元(不含本次借款)。
截至2025年三季度，公司资产负债率为73.51%，高于行业平均的60.51%。
而面对资金面紧张的局面，万科也在通过多种方式“健体瘦身”。据万科披露的数据，截至三季报披露日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还。
亏损扩大申捷策略
三季报显示，万科三季度实现营业收入560.7亿元，同比下降27.3%；归母净利润为亏损160.69亿元，同比下降98.61%。
对于亏损持续扩大的原因，万科表示，公司开发业务结算规模下滑，导致收入减少；毛利率仍处于低位，盈利能力受限；新增计提存货跌价准备，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值，进一步压缩了利润空间。
财报显示，前三季度，万科实现营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元；归母净利润亏损280.16亿元，同比下降56.14%。期内，经营活动现金流量净额约为-58.89亿元，同比下降21.49%。
在房地产开发销售方面，前三季度，公司累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。
尽管整体业绩承压、供货总量有限，但公司部分项目仍表现出色。1—9月，广州理想花地项目销售套数和金额均位居广州主城区第一；国庆“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标，在广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。10月18日，公司位于上海淮海中路的“高福云境”项目首次开盘，25套总价1.3亿至1.7亿元的房源全部售罄，销售额超过全上海该总价段的成交总额。
资产负债率达73.51%
借助持续输入的流动性，万科在2025年陆续完成多笔公开债的偿还，截至三季报披露日，共完成288.9亿元公开债务的偿还。
财报显示，2025年三季度，公司资产负债率为73.51%，高于上年同期的72.42%，还高于行业平均的60.51%。截至2025年三季度，万科短期借款为234.93亿元，一年内到期的非流动负债为1278.93亿元，货币资金仅656.8亿元。
为缓解万科的流动性压力，大股东深铁开启了密集“输血”模式。在发布三季报的同时，万科披露，将再向深铁借款超过22亿元。
万科在公告中表示，深铁集团已累计向公司提供借款269.3亿元(不含本次借款)。其中，自公司于2025年6月27日召开2024年度股东大会以来，深铁集团已分批次向公司提供以下款项及相关安排：新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元(2025年8月5日董事会审议通过的借款金额是不超过16.81亿元)，新增借款20.64亿元、新增借款9.89亿元以及公司就已有的15.51亿元借款提供万物云股权质押作为担保。其中62.49亿元借款和8.9亿元借款已获得深圳证券交易所同意在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。
11月2日，万科公告，当日与第一大股东深铁集团签《关于股东借款及资产担保的框架协议》，约定2025年至公司2025年度股东会召开日，深铁集团提供不超220亿元借款额度(含生效前未担保信用借款等)，万科将对实际借款提供抵/质押担保。
变革自救
面对资金面紧张的局面，万科通过多种方式进行“健体瘦身”。一方面，通过存量资源盘活实现补仓。2025年前三季度，万科共完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元，同时积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元。
另一方面，万科致力于打通经营业务“投、融、管、退”模式闭环，以推动业务有效运转。具体措施包括推进商业、公寓、物流三类REITs；深化与机构投资者的交易和合作，持续推动Pre-REITs基金扩募；加强与政府存量盘活政策相结合，创新资产交易方式。
在拿地投资上，万科坚持量入为出策略，强调资源质量。10月22日，万科、成都润弘投资联合体以3.16亿元的总价，竞得成都郫都区2宗涉宅用地；同日，万科旗下企业还以2.13亿元的底价，获得徐州铜山区宗地。前三季度，万科累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。截至9月底，万科在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961万平方米；规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米。
为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，万科还进行了一轮大规模的组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。
10月13日，万科公告称，辛杰因个人原因申请辞去公司董事长职务，董事会同意选举黄力平接任董事长。而黄力平接棒万科董事长一职，意味着万科正式迈入由“深铁系”高管全面掌舵的全新发展阶段。
业内人士分析指出申捷策略，当前万科正通过资源盘活、资产处置及加速销售回款等一系列举措，稳步推进化解风险的战略布局。至于黄力平履新后，能否引领这艘房地产行业的巨型航船重回稳健发展的航道，尚需经过时间的考验与验证。
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